Строят ли "апартаменты" в Улан-Удэ?

[nefi]

На просторах сети наткнулась на очень интересную статью. Вопрос пользователям, есть ли что-то подобное в УУ или городах Сибири? Если да, то по чем цены? 

 

Что такое апартаменты? В законодательстве такого понятия нет, а многие обыватели до сих пор связывают это слово с шутливым обозначением большого гостиничного номера или иного роскошного помещения. Шутки шутками, а спрос на это жилье растет день ото дня. По данным исследования, проведенного совместно ГК "КОНТИ" и "Метриум Групп", в Москве ежемесячно совершается около 50 сделок по покупке апартаментов. Конечно, это не сопоставимо мало по сравнению со спросом на квартиры, но уже существенно для молодого рынка апарт-недвижимости. Постараемся разобраться, чем так привлекают людей апартаменты и с какими подводными камнями сталкиваются их новые владельцы.

 

Появление апартаментов

Под апартаментами понимаются нежилые с юридической точки зрения помещения, которые реализуются гражданам и юридическим лицам для фактического использования в жилых целях. Как правило, апартаменты расположены на земельных участках, не предназначенных для жилой застройки, либо в составе многофункциональных комплексов. По данным ГК "КОНТИ" и "Метриум Групп", 54% апарт-комплексов представляет собой реконструируемые здания, ранее неиспользуемые или заброшенные. Застройщики обычно обновляют в них несущие конструкции, оснащают здания современными коммуникациями и инженерными сетями, оставляя неизменным фасад. Внутри такие квартиры часто имеют свободную планировку.

Экономисты связывают популярность апартаментов с обострением экономической и политической ситуаций в мире, неудовлетворенным спросом на жилые помещения, отсутствием в некоторых регионах пригодных для застройки жилых участков.

Действительно, кто-то покупает апартаменты, потому что считает это хорошим вложением средств. "Покупка апартаментов может быть интересна инвесторам для последующей сдачи в аренду, поскольку разница в цене между подобными объектами и аналогичными по характеристикам квартирами по-прежнему составляет примерно 20%. При этом для арендатора разницы между форматами нет. Соответственно, меньший по стоимости входной билет обеспечивает более короткие сроки окупаемости. Владелец апартаментов при их сдаче в аренду может рассчитывать на доходность в среднем 5-9%, которая будет зависть от класса объекта, его расположения, транспортной доступности, окружения и других характеристик", – делится Мария Литинецкая, генеральный директор компании "Метриум Групп". "А некоторые проекты предусматривают возможность централизованной сдачи апартаментов в аренду управляющей компанией с выплатой гарантированно высокого дохода", – напоминает руководитель NAI Becar Apartments Александр Самодуров.

Многие хотят купить жилье в районе, где ограничена жилая застройка и практически нет свободных площадок для строительства, но есть пустующие и обветшавшие здания (например, в ЦАО города Москвы). "Апартаменты строятся по двум причинам, – рассказывает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании "БЕСТ-Новострой". – Во-первых, в определенных местах просто нельзя возводить жилые дома, во-вторых, если застройщик не хочет проходить огромное количество согласований для получения разрешения на строительство жилья".

Кому-то апартаменты подходят по ценовому критерию. "На сегодняшний день главный "козырь" апартаментов – это их цена", – подмечает Вера Богучарова, заместитель руководителя Юридического департамента Est-a-Tet. Ведь парадокс апартаментов заключается в том, что на данном рынке можно найти и весьма дешевые (по 90 тыс. руб. за кв. м в Москве), и очень дорогие варианты (до 1,780 млн руб. за кв. м в Москве).

А ряд отдельных граждан приобретает такие помещения, потому что это модно и престижно. "Данный сегмент может быть интересен для людей творческих, мыслящих нестандартно. Часто в свободной планировке апартаментов есть, где разгуляться фантазии дизайнера", – отмечаетВадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE.

Кроме того, некоторые застройщики, приостановившие возведение бизнес-центров из-за изменившегося градостроительного законодательства, были вынуждены переходить к формату апартаментов, чтобы не потерять вложенные в строительство деньги. Например, в связи с принятием в Москве постановления Правительства Москвы от 21 августа 2007 г. № 714-ПП "О мерах по упорядочению размещения отдельных объектов капитального строительства на застроенных территориях в городе Москве" решения о размещении объектов капитального строительства на застроенных территориях принимаются только при наличии документации, прошедшей публичные слушания и обосновывающей отсутствие "точечного" строительства.

С юридической точки зрения использование апартаментов для жилья обусловлено наличием пробелов в законодательстве. Проконтролировать фактическое использование помещений достаточно сложно, чем и пользуются многие граждане. Однако наличие законодательных лазеек не всегда гарантирует совершение выгодной сделки. У апартаментов есть ряд существенных недостатков, о которых должен быть осведомлен каждый, кто намеревается приобрести в собственность такое жилье. Рассмотрим основные из них.

 

Апартамент – квартира нежилая

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, то есть отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (ч. 2 ст. 15 Жилищного кодекса РФ). Тот факт, что апартаменты жилым помещением не являются, означает, что никто не проверял их на соответствие установленным санитарным и техническим правилам и нормам (например, на коэффициент естественной освещенности или допустимого уровня шума). Это не означает, что в апартаментах опасно жить, – их владелец просто должен понимать, что к жилому помещению требования предъявляются выше, чем к апартаментам.

Что касается содержания права собственности, то собственники апартаментов могут владеть ими, пользоваться и распоряжаться наравне с жилыми помещениями. При перепланировке апартаментов потребуется проводить меньше согласований с уполномоченными органами, чем в случае с обычными квартирами.

Апартаменты не предназначены для постоянного или преимущественного проживания граждан, а значит, на них не распространяется действие Жилищного кодекса РФ. Собственник апартаментов может получить только временную регистрацию сроком на пять лет, с которой ему не удастся получить ИНН в случае его отсутствия, встать в очередь на жилье, иметь приоритет при определении ребенка в школу или детский сад. Кроме того, с покупкой апартаментов у их владельца не возникает права на общее имущество, как это происходит с приобретением помещения в многоквартирном доме, что может послужить дополнительным доходом, например, при сдаче общего имущества в аренду под офис (Постановление Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. № 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания"). А вот при возбуждении исполнительного производства на апартаменты может быть обращено взыскание, в то время как на единственное пригодное для постоянного проживания жилое помещение – нет (ст. 79 Федерального закона от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ "Об исполнительном производстве").

Продажа апартаментов в офисных центрах часто приводит к тому, что по соседству располагаются склады, шоу-румы, развлекательные заведения и прочие "неприятные" соседи. Хотя не всех покупателей это пугает: находятся и те, кто специально приобретает жилье в одном здании с местом работы. Социальная инфраструктура вблизи апартаментов тоже нередко оставляет желать лучшего: вместо скверов и детских площадок рядом с апартаментами часто расположены заводы и транспортные развязки. И хотя заместитель мэра Москвы Марат Хуснуллин уже заявлял о необходимости обязать компании, строящие апартаменты, возводить рядом социальную инфраструктуру, в настоящий момент ситуация не изменилась. Как нам сообщили в Минстрое России, ведомство по-прежнему рассматривает возможность обязать застройщиков апартаментов возводить всю необходимую социальную и транспортную инфраструктуру как при строительстве квартир.

 

Оплата налога и коммунальных услуг

Коммунальные платежи за апартаменты придется платить в повышенном размере. По данным компании "Метриум Групп", их стоимость отличается от платежей за квартиры примерно на ставку НДС (18%). Более подробно разницу между тарифами на оплату электроэнергии, водоснабжения, водоотведения и отопления можно посмотреть в приведенной ниже таблице.

****

Таким образом, владельцу апартаментов придется заплатить за воду на 10% больше, чем если бы он жил в квартире, за теплоснабжение – на 25%, за электричество – на 27% (из расчета усредненного тарифа 2,5 руб. за кВт в час). По подсчетам Марии Литинецкой, ежемесячная квартплата за апартаменты площадью 100 кв. м будет на 2-2,5 тыс. выше, чем за аналогичную по площади квартиру. "Однако экономия на стоимости апартаментов, которая может составлять до 2 млн руб., покрывает переплату за "коммуналку" на 70-80 лет вперед", – уверена Мария.

Что касается налога на имущество, то на апартаменты он выше, чем на квартиры. В частности, если рассматривать Москву, то максимальная налоговая ставка на квартиру в этом городе составляет 0,75% от суммарной инвентаризационной стоимости объекта налогообложения, умноженной на коэффициент-дефлятор, в то время как за апартаменты придется заплатить исходя из максимальной ставки налога в 2% (ст. 1 Закона г. Москвы от 23 октября 2002 г. № 47 "О ставках налога на имущество физических лиц"). Учитывая, что коэффициент-дефлятор при определении налога на доходы физических лиц в 2014 году составляет 1,216 (приказ Минэкономразвития России от 7 ноября 2013 г. № 652 "Об установлении коэффициентов-дефляторов на 2014 год"), то при стоимости жилого помещения в 1,5 млн руб. суммарная инвентаризационная стоимость объекта, умноженная на коэффициент-дефлятор, будет равна 1,824 млн руб. (1,5 млн руб. х 1,216), ставка налога – 0,75%, а сам налог составит 11 250 руб. При стоимости апартаментов 1,5 млн руб. ставка налога составит 2%, а сам налог – 30 000 руб. Кроме того, при исчислении налога на нежилые помещения социальные льготы не предоставляются.

Еще один минус апартаментов: при их покупке гражданин не имеет права на получение имущественного налогового вычета согласно пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ (письмо УФНС РФ по г. Москве от 23 мая 2006 г. № 28-10/45352@ "Об имущественном налоговом вычете при приобретении помещения на праве совместной собственности"). В то время как при покупке квартиры человек может вернуть 13% от ее стоимости (но не более чем с 2 млн руб.).

 

Ипотечное кредитование апартаментов

Еще в начале 2013 года редкие кредитные организации выдавали ипотеку на приобретение апартаментов, причем их программы не отличались привлекательностью (ставки от 14% до 18% годовых при 12% за квартиры) и практически не пользовались спросом. Однако по мере появления новых объектов данного формата банки пересмотрели свое отношение к ним. Сегодня покупку апартаментов охотно кредитуют более 10 банков¹. Кроме того, некоторые организации кредитуют апартаменты по программам коммерческого жилья со ставкой от 15% годовых. "Для банка ведь главное, чтобы в случае банкротства заемщика кредитор смог реализовать залоговый объект в рамках цены приобретения. А так как данный формат жилья в основном находится в пределах Москвы и ближнего Подмосковья, где спрос на недвижимость превышает предложение, то опасений в ликвидности этого объекта у них нет", – заявляет Ирина Доброхотова.

 

Что ждет апартаменты в будущем

В конце мая 2014 года власти столицы вместе с Минстроем России объявили о разработке законопроекта, который позволит приравнять апартаменты к объектам жилой недвижимости. Однако как сообщили в Минстрое России нашему порталу, приравнять апартаменты к жилым помещениям пока не представляется возможным, так как большая их часть располагается в промышленных зонах, где жилищное строительство запрещено в соответствии с градостроительным законодательством. К тому же, многие апартаменты уже находятся в собственности и их нельзя ликвидировать. "В отношении существующих апартаментов еще предстоит найти решение. Над законодательными предложениями, касающимися данного вопроса, мы работаем совместно с Правительством Москвы и Институтом экономики города", – заявили нам в ведомстве.

"Если девелопер построил 2 млн кв. м апартаментов в Москве – значит, что на рынке они нужны. Я считаю, что строительство апартаментов решает важные проблемы, поэтому их использование в качестве жилых помещений не нужно запрещать, а лучше изменить законодательство так, чтобы позволить людям нормально пользоваться своей собственностью", – высказала общее мнениеАнастасия Помелова, заместитель генерального директора VTB Arena Park.

Источник.

[YASHA]

nefi,

1/2 левого берега )))

Идея хорошая, но в У-У строительный коллапс в отличии от Московского спроса на жилье.

[mikhan]

По-моему, смысл в лофте есть, когда нужен офигительно высокий потолок; в остальных случаях достаточно и обычной квартиры/коттеджа со свободной планировкой. Интересно, не переделали ли уже в лофты 5 этажи домов с мастерскими художников, типа как на Бабушкина (кафе 888) и над музеем Сампилова?

YASHA,коллапс в смысле хреново строят или мало строят?  

[nefi]

mikhan, здесь и большой плюс - цена, я так поняла. Такие "помещения для проживания" стоят меньше квартир. 

 

Мы просто давно с супругом мечтали, чтоб жить в каком-то нежилом здании и иметь там квартиру. Может это смешно покажется, но изначально хотели иметь жилье в Пиплз парке, недавно, когда в Европе съехал турбослим, а соло еще не заехало, то смотрели это помещение, из него такой вид на город и окна от пола до потолка безо всяких балконов - мечта! Оно такое просторное, широкое и жизнь рядом кипит. Можно не выходя из дома в офис ходить. ))

 

1/2 левого берега )))

Там реально такое строят? О_О

Я думаю, что у нас нескоро такое жилье появится, потому что эти точечные застройки в центре всё почкуются и почкуются. Скоро дом на доме будет стоять. Наверное, у нас такое жилье себе могут позволить только сами владельцы возводимых офисных и торговых зданий. Где-нибудь на верхнем этаже ченить эдакое развернуть... Клева...

[YASHA]

Там реально такое строят?

 

 

Под апартаментами понимаются нежилые с юридической точки зрения помещения, которые реализуются гражданам и юридическим лицам для фактического использования в жилых целях. Как правило, апартаменты расположены на земельных участках, не предназначенных для жилой застройки

Юмор, конечно, 1/2 левого берега как раз отвечает этим условиям. Нахаловка.

По теме, у нас такое могут сделать только для переселенцев или жертв ЧС (обсуждалось где то). В массе не скоро развитие будет.

YASHA,коллапс в смысле хреново строят или мало строят?

Как раз строят много, а покупать уже некому.

[nefi]

На этм фоне и цены упали на недвижку, 31 тыс за квадрат уже

[Muhach]

мой приятель купил апартаменты,теперь рыдает: ни регистрируют в его собственность,ни прописаться...

Изменено 1 октября, 2014 пользователем Muhach

[nefi]

Muhach, прописаться постоянно, да, нельзя. Не поняла, почему в собственность не регистрируют?

 

Апартаменты не предназначены для постоянного или преимущественного проживания граждан, а значит, на них не распространяется действие Жилищного кодекса РФ. Собственник апартаментов может получить только временную регистрацию сроком на пять лет, с которой ему не удастся получить ИНН в случае его отсутствия, встать в очередь на жилье, иметь приоритет при определении ребенка в школу или детский сад. Кроме того, с покупкой апартаментов у их владельца не возникает права на общее имущество, как это происходит с приобретением помещения в многоквартирном доме, что может послужить дополнительным доходом, например, при сдаче общего имущества в аренду под офис (Постановление Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. № 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания"). А вот при возбуждении исполнительного производства на апартаменты может быть обращено взыскание, в то время как на единственное пригодное для постоянного проживания жилое помещение – нет (ст. 79 Федерального закона от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ "Об исполнительном производстве").

 

Прописка меня вообще не волнует. Я хочу апартаменты в офисном здании. )

 

Надо владельцам Еврозоны идею подкинуть. Они всё второй этаж сдать не могут и надолго там торговля почему-то не приживается. Ему надо застроить это место апартаментами (!). )))

[Muhach]

Не знаю,у нас не совсем близкие отношения. Но возмущался будь здоров. Говорит,клюнулся на дешевизну стоимости апартаментов.

[GrixaS]

mikhan, здесь и большой плюс - цена, я так поняла. Такие "помещения для проживания" стоят меньше квартир. 

 

Мы просто давно с супругом мечтали, чтоб жить в каком-то нежилом здании и иметь там квартиру. Может это смешно покажется, но изначально хотели иметь жилье в Пиплз парке, недавно, когда в Европе съехал турбослим, а соло еще не заехало, то смотрели это помещение, из него такой вид на город и окна от пола до потолка безо всяких балконов - мечта! Оно такое просторное, широкое и жизнь рядом кипит. Можно не выходя из дома в офис ходить. ))

 

 

 

Там реально такое строят? О_О

Я думаю, что у нас нескоро такое жилье появится, потому что эти точечные застройки в центре всё почкуются и почкуются. Скоро дом на доме будет стоять. Наверное, у нас такое жилье себе могут позволить только сами владельцы возводимых офисных и торговых зданий. Где-нибудь на верхнем этаже ченить эдакое развернуть... Клева...

Сейчас наоборот обеспеченные люди стараются жить за городом (свежий воздух, природа и.т.п.) а работать в городе.

Расскажите пожалуйста чем вызвано такое странное желание?

P.S. Сам стараюсь свалить из города при первом-же удобном случае (пробки, большое кол-во людей, шум, гам, движуха))), достали в доску), летом живу на даче, свежий воздух, возможность что-то мастерить руками, рыбалка и.т.п. зимой приходится ютится в городской "конуре".

[buuza03]

Сейчас наоборот обеспеченные люди стараются жить за городом (свежий воздух, природа и.т.п.) а работать в городе.

Расскажите пожалуйста чем вызвано такое странное желание?

P.S. Сам стараюсь свалить из города при первом-же удобном случае (пробки, большое кол-во людей, шум, гам, движуха))), достали в доску), летом живу на даче, свежий воздух, возможность что-то мастерить руками, рыбалка и.т.п. зимой приходится ютится в городской "конуре".

чем старше тем дальше от города хочу

скоро инет спутниковый станет дешевле и  ваще буду в деревне жить и оттуда "работать" 

[bayardd]

Осталось решить вопросы с пробками