Хрущёвки в США: Как строили социальное жилье американцы О том, как в США реализовалась программа доступного или социального жилья и почему она провалилась, редакции "РБК-Недвижимости" рассказала кандидат экономических наук Елена Короткова У читателей статьи, тем более не знакомых с сутью вопроса, могло сложиться впечатление, что социальное жилье в США стали строить с середины 50-х годов исключительно по лекалам советских Черемушек и после первого же неудачного опыта в виде квартала Прюитт-Игоу в Сент-Луисе (штат Миссури) эксперимент был признан неудачным, а программа закрыта. К сожалению, это не так. О том, как в США реализовалась программа доступного или социального жилья и почему она провалилась, редакции "РБК-Недвижимости" рассказала Елена Короткова, кандидат экономических наук, факультет градостроительства, Массачусетский технологический институт, США. О том, как все начиналось Если бы американцы, с их любовью к частным случаям, положившим начало масштабным событиям, рассказывали о том, как зародилась идея социального жилья в США, они непременно бы вспомнили Рождество 1889 года, когда издательство Scribner's Magazine опубликовало статью журналиста Якова Рииса под названием "Как живет другая половина". Статья, посвященная жизни в нью-йоркских трущобах – обратной стороне процветающего города, – надолго включила вопрос об условиях жизни малообеспеченных граждан в политическую повестку дня. Старый дом на задворках Bleecker Street Автор: Фото из киниги How the Other Half Lives, Kessinger Publishing, 2004 Идея борьбы с трущобами, посеянная Риисом, довольно долго не находила практической реализации. В 20-х годах государство пыталось привлечь частный капитал к строительству дешевого арендного жилья. Однако преференции, в том числе налоговые, не сделали эту отрасль привлекательной для девелоперов. Администрация общественных работ (Public Work Administration), созданная Франклином Рузвельтом для реализации его "Нового курса" получила возможность выдавать займы девелоперам на строительство доступного жилья. Но и это не возымело нужного эффекта. Зато через два года, когда Администрация получила возможность самостоятельно вкладывать средства в строительство социальных домов, дело пошло на лад. 1934 год может по праву считаться датой рождения программы социального жилья, просуществовавшей больше полувека. Старый дом на улице Рузвельта Автор: Фото из книги How the Other Half Lives. Kessinger Publishing, 2004 Первые проекты, построенные в середине 30-х годов, разительно отличались от будущего Прюитт-Игоу и меньше всего напоминали советские панельные многоэтажки. Это были комплексы двух-трехэтажных кирпичных таунхаусов, окруженных зелеными территориями, социальной инфраструктурой и комфортной планировкой – такие как Iberville (рис. 1) или Lafitte (рис. 2) в Новом Орлеане, Techwood Homes в Атланте (рис. 3) и многие другие. За период с 1932 по 1935 год было построено 25 тыс. квартир. Жилая комната в доме на Bayard Street Автор: Фото из книги How the Other Half Lives, Kessinger Publishing, 2004 Мина замедленного действия Однако прямое участие федерального правительства не могло продолжаться вечно и в 1937 году Жилищный акт сформировал ту двухступенчатую систему взаимоотношений между федеральным правительством и штатами в области социального жилья, которая существует до сих пор. Федеральный бюджет снабжает систему деньгами – в виде займов или субсидий, а местные жилищные агентства используют эти деньги на строительство и управление арендным домами. И в то же время именно Жилищный акт 1937 года породил проблемы и конфликты, которые и привели спустя четверть века к сносу квартала Прюитт-Игоу (1972). Рис. 1. Жилой комплекс Iberville, Новый Орлеан Автор: Фотоархив Публичной библиотеки Нового Орлеана США всегда были страной конкурентной борьбы. А цена в условиях конкуренции устанавливается рынком. Жилищный акт, напротив, жестко ограничил стоимость строительства социальных домов. Для российских условий это покажется почти невозможным, но в законе федерального уровня были прописаны цены на квадратный метр в городах с населением менее и свыше 500 тыс. человек, и цены эти сохранялись неизменными почти 25 лет. Местные жилищные агентства должны были соблюдать эти требования, чтобы получать федеральные деньги. Рис. 2. Во дворе жилого комплекса Lafitte, Новый Орлеан Автор: Фотоархив Публичной библиотеки Нового Орлеана Но Жилищный акт нарушал правила конкуренции и еще в одном: он создавал нового игрока на рынке жилой недвижимости – местные жилищные агентства, пользующиеся не рыночными кредитами, как другие девелоперы, а льготными средствами. Займы агентствам предоставлялись по ставке, превышающей ставку рефинансирования (1% с 1937 по 1948 год) на полпроцента на срок до 60 лет. Вполне очевидно, что строительный бизнес стал ярым противником таких нововведений. И если в 1937 году Рузвельту удалось успокоить девелоперское лобби, сфокусировав программу на малообеспеченных людях – доступ к жилью получали лишь те семьи, чем месячный доход не превышал 5 ставок аренды квартиры на рынке, то к 1949 году Трумэн уже был почти бессилен перед оппозицией. Рис. 3. Techwood Homes, Атланта. 1936 год Автор: Фотоархив Результатом противостояния стало введение парламентом поправок в Жилищный акт и фактическое саботирование программы на местах. Девелоперы, не всегда владеющие рычагами влияния в Вашингтоне, были серьезной силой у себя в штатах. Где-то принимались законы, обязывающие местные власти проводить референдум по вопросу реализации программы социального жилья на территории штата. Где-то, боясь конкуренции со стороны социального жилья, девелоперы вынуждали местные агентства строить арендные дома на окраинах – там, куда их экономические интересы не распространялись. Так, например, в Далласе социальное жилье строилось через дорогу от завода по выплавке свинца. Жилой комплекс Trumbull Park, Чикаго. 1938 г. Автор: Фотоархив Джона Чакмена, http://chuckmanchicagonostalgia.wordpress.com Кроме девелоперов противниками социальных домов были представители белого среднего класса горожан. Они требовали, чтобы эти источники неблагополучного соседства строились где угодно, но не рядом с кварталами обычного, коммерческого жилья. Так социальные дома постепенно концентрировались на окраинах или в черных районах. Справедливо будет отметить, что именно в таких местах и была самая большая потребность в дешевом жилье. Местные агентства пошли по самому быстрому и легкому пути – жилье для бедных в бедных кварталах. Проект Cabrini–Green, Чикаго. Застройка 1942 года... Автор: Italian American Collection Records, Department of History University of Illinois Американский дизайн социального дома На фоне столь серьезных экономических и социальных факторов выбор дизайна домов не выглядит столь решающим фактором, определившим печальный конец социального жилья в США. И тем не менее дизайн был, и он действительно был похож на советский. Только источником вдохновения для американских строителей был отнюдь не СССР (на дворе 50-е годы – разгар холодной войны). С 1937 по 1957 годы в США жил один из идеологов модернистской архитектуры – Вальтер Гропиус. Архитектор взял за основу наследие Корбюзье. Более того, первые десятилетия противники социального жилья воспринимали его не только как вторжение государства в рыночную экономику, но и как намеренное насаждение социалистических идей о всеобщем достатке и равенстве. Дело дошло до того, что в 1952 году Конгресс принял постановление, согласно которому каждый вселяющийся в социальное жилье должен был присягать на верность США – столь велик был страх перед формированием коммунистических ячеек в социальных домах. … и 1962 года Автор: Фотоархив Но даже в вопросе дизайна не обошлось без экономических причин. Как уже отмечалось, Жилищный акт 1937 года жестко ограничил рост цены на строительство такого жилья. Инфляция и дорожающие строительные материалы вынудили жилищные агентства искать пути удешевления строительства, упрощения дизайна. Порядка только нет Такой подход не лучшим образом сказывался на долговечности домов. Им требовался постоянный ремонт, деньги на который никто не желал тратить. Местные агентства – из-за невысоких доходов от сдачи в аренду жилья. А местные бюджеты – из-за отсутствия налоговых поступлений от жилищных агентств. Стоит отметить, что согласно Акту 1937 года вся их деятельность не облагалась налогами. В середине 50-х годов администрации городов добились того, что жилищные агентства отчисляли им 10% от прибыли. Остальную прибыль агентства должны были перечислять в федеральный бюджет. Была еще одна причина, приведшая к плачевному состоянию социальных домов, – жильцы. Изначально местные агентства отбирали жильцов. Квартиры предлагались исключительно полным семьям, где постоянно работал хотя бы один из супругов. Получатели дотаций, матери-одиночки почти не имели шанса арендовать социальную квартиру. Наиболее жесткий отбор организовало жилищное агентство Нью-Йорка. Была разработана балльная система, оценивающая потенциального жильца по семи параметрам: наличие семьи, работы, текущего жилья, предыдущее место проживания, история платы за аренду, социальное положение. Отвечая на нападки жилищных адвокатов, агентство заявляло, что содержать здания, в которых все население состоит из бедных жителей, невозможно. Кроме того, требования являлись одновременно и стимулом для семей, получивших отказ, к улучшению своего положения. Конец за 30 лет до конца Государственная политика все больше фокусировалась на бедных слоях населения. В итоге Конгрессом было определено, что на социальное жилье могут претендовать лишь те граждане, чей максимальный доход на 20% меньше необходимого для аренды квартиры на рынке. Это ограничение фактически вытеснило из социального жилья наиболее состоятельных жильцов, с постоянным источником дохода. В результате к 1966 году половина всех проживающих в соцжилье семей не имела работающего взрослого, а вторая половина имела лишь одного взрослого в семье. С 1950 по 1970 годы средний доход жителя социальных домов снизился с 64% до 37% от среднеамериканского. К 1980 году эта цифра составляла уже 20%. … и 1962 года Автор: Фотоархив Модель, созданная Жилищным актом 1937 года, окончательно дала трещину в середине 60-х годов. Рост инфляции, недостаточное финансирование, ухудшающееся (в финансовом плане) качество жильцов приводили многие местные агентства к бедственному положению. Федеральное правительство пыталось удержать арендные ставки на низком уровне путем дотаций для наименее успешных агентств. Но даже с учетом этих мер доходы от большинства проектов не покрывали расходы, а арендная плата доходила до 60% от дохода семьи. В итоге к 1968 году бюджеты половины крупнейших агентств были дефицитными. Восприятие социальных домов общественностью также изменилось. Если в 50-х на эти дома смотрели как на источник "социалистической заразы", то теперь они воспринимались исключительно как источники беспорядков, бедности и хаоса. Жилой комплекс Mar Vista Grdens, Лос-Анджелес. Дата строительства – 1957 г. Современное состояние. Автор: Фотопортал Flickr, автор – Alejandro В 1969 году жители социальных домов в Сент-Луисе провели забастовку, требуя снижения арендной платы и улучшения качества услуг в домах. Конгресс ответил поправкой Брукса, согласно которой арендная плата не могла составлять более 25% доходов семьи. Кризис тут же перекинулся на жилищные агентства. Конгресс снова приходит на помощь и выделяет деньги на дополнительное финансирование агентств, но эти меры уже не спасают. В таких условиях разрушение комплекса Прюитт-Игоу в том самом бунтарском Сент-Луисе через три года после забастовки не выглядит неожиданным и катастрофическим. Подобная судьба постигла многие проекты уже в рамках новой программы, запущенной правительством США через 30 лет – HOPE IV. Теперь местные жилищные агентства получают средства на снос социальных домов и строительство новых жилых комплексов, но уже для смешанного в плане доходов населения. Справедливости ради надо отметить, что из всех построенных за 50 лет социальных домов только 27% были похожи на Прюитт-Игоу. Остальные дома были двух-трехэтажными таунхаусами, судьба которых была значительно успешнее тех, которые напоминали советские Черемушки. Источник Собственное мнение топикстартера: осторожно много букафф и картинок
